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投资房地产,红星迈凯轮的财务表现

    2018年1月,著名的家电业领军人物米歇尔在A股上市。根据招股说明书的财务数据,公司的业绩非常出色,上市当之无愧。所有的指标都很棒。从利润表和现金流量表的内容来看,公司销售的产品也回收了现金。

    该公司的毛利率和净利率也很好。

    全年总利率为70%左右,净利率为40%左右。这是一个很好的球员。

    但是怎么了?公司的财务数据真的看起来这么好吗?

    比较公司过去10年的净资产回报率,我们发现它在2012年开始急剧下降。

    那一年发生了什么事?

    我们先看看这是什么公司。

    迈凯轮还需要问吗?当然,这是家常便饭。在Wind的分类中,它被划分为零售业。在招股说明书自我介绍中,公司声称目前主要业务是家居装饰和家具购物中心的经营、管理和专业咨询服务。公司通过自营和试运行,为“红星美凯龙”家居购物中心的商家、消费者和合作伙伴提供全方位的服务。

    打开公司的年度报告,发现这不是一家纯粹的零售公司,更像是一家收租物业公司。从收入构成来看,租金管理费及相关内容超过80%,有点像陆家角。

    新的零售概念?似乎没有。因为公司自己的销售和家居装饰业务只占总收入的3%。

    打开公司的财务报告,发现这家公司的业务定位模糊,财务技术也不错。

    房地产投资秘诀

    2010年,财政部颁布了《投资性房地产会计准则》,迈凯轮早些时候开始实施。根据风电数据,迈凯轮在2013年的年度报告中报告投资房地产余额为5819亿元。如前所述,今年年初,该公司的净资产回报率急剧下降。

    投资房地产和普通房地产有什么区别?

    顾名思义,投资性房地产是用来投资房地产,或出售或租赁,与普通房地产的最大区别在于投资性房地产不需要折旧。

    根据Wind的数据,在2018年的三季度报告中,房地产公司在上市公司的房地产投资额中排名最高。不难理解,房地产公司的投资性房地产是用于销售或租赁的。

    前20名的公司中有一些非常有趣,甚至很奇怪。

    排名第一的不是万科,而是迈凯轮。迈凯轮的所有财产都是投资性房地产,总计777亿元(超出迈凯轮的固定资产,房屋建筑量为0)。第三位是中国平安,高达476亿元。事实上,平安已成为一家知名的金融房地产企业,拥有近20家控股房地产子公司。

    所以让我们认真看看迈凯轮的投资房地产。虽然从会计准则的角度来看,公司这样做并非不恰当,但这种会计处理实际上美化了公司的业绩。

    如果按普通建筑物计提折旧,估计公司每年需要折旧20多亿元,折旧率为5%,而公司2017年的净利润为42.78亿元。

    根据迈凯轮的逻辑,777亿个住宅区都不用于办公和商业用途。我们相信,但是公司对投资性房地产的其他会计方法使得利润表看起来不错。

    根据会计准则,投资性房地产的会计基础有两种,一种是历史成本法,另一种是公允价值法。所谓历史成本就是利用该估价方法取得小商品城等房地产的发票价格,公允价值法则是根据年底的市场价格进行估价。

    这两种会计方法有什么区别?

    公允价值法可以“虚增”资产和利润。由于中国目前的房价仍然在上游范围内,而且价格继续上涨,迈凯轮的房地产增值也包含在当前的利润中。粗略计算,房地产增值带来的利润约占净利润的30%。

    如果我们对迈凯轮的利润表进行清洗,按照传统的会计方法进行处理,净利润将几乎减半。

    事实上,如果采用传统的会计方法,迈凯轮的净资产回报率将大大提高。为什么公司宁愿降低净资产回报率来采用这种会计方法?

    究其原因,主要是我国投资市场对市盈率越来越重视,提高市盈率最简单的方法就是增加利润。

    由于对利润的不懈追求,还有一个与投资房地产相关的金融粉饰项目:迈凯轮盈利的利息资本化。

    那是什么意思?

    在建设房地产和设备安装过程中,发生的借款费用可以不计入财务费用,而计入固定资产。

    利息资本化与财务费用会计有什么区别?

    资本化可以增加当前的利润。以迈凯轮2017年的年度报告为例,该公司的资本化利息为2.2亿元。

    因此,迈凯轮辉煌业绩的背后是围绕投资性房地产会计科目的财务技术。与同行相比,该公司的“真实”表现几乎有50%的折扣。

    2。有投资房地产的上市公司

    根据Wind2018季度报告数据,根据投资规模对房地产余额进行筛选,在前100名中,除了房地产公司和租赁、房地产公司(如陆家角)外,以下需要额外关注。为什么我们要注意,因为这些公司的业务重心稍有偏离。

    1。通信和情报联盟。经营部分工业园区业务。这家公司有一个很大的特点,净利润超过50亿,政府补贴超过7亿。

    2。晨鸣纸业。经营部分酒店业务。除了投资房地产,晨鸣纸业还从事金融租赁业务。造纸设备很贵。如果一些中小企业买不起,他们能做什么?来租我吧。晨明纸业已成立专业融资租赁公司,由工业企业向资本企业转型。仅在2017年,融资租赁的销售额就超过了20亿。

    三。石北高科技公司。公司本身没有问题,只是被炒了鱿鱼。从书中看,它实际上是一家以出租和销售工业园区为主的房地产公司。此外,它还有十多家投资业务的子公司。

    4。苏宁很容易买到。每年,销售附属房屋的苏宁,开始在18层地区的济宁、滁州等地级城市建设苏宁广场。它可能通过向母公司出售投资性房地产来赚取巨额利润。

    5。中兴。公司将一部分房地产出租给关联公司,然后收取租金,按照公允价值法计算,每年通过这部分房地产获得丰厚的利润。

    三、总结

    投资性房地产应从两个方面考虑。

    首先,作为租赁型房地产企业的主营业务,园区型房地产企业的图书上存在投资性房地产是很正常的。

    其次,由于投资性房地产不需要折旧,因此有必要将其纳入投资性房地产。所有住宅和建筑物都包括在投资性房地产中,这种方式有利润变更的嫌疑。虽然迈凯轮目前的现金流是好的,它的利润是相对高的水分。

    这篇文章的作者穿过银河。未经授权不得复制。本文是作者的独立观点,并不代表华尔街的地位。现在通过银河和华尔街,我们共同推出了一门财务课程——10分钟了解财务报告,用22个真实的上市公司案例教你手拉手进行财务排雷,欢迎大家来扫描二维代码学习。

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京东离破发仅差一个交易日?

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    题图来自视觉中国

      今年的平安夜,京东过得一点也不平安。

      12月25日一大早,就传来了京东股价重挫的消息——一度下跌逾8%,触及19.26美元,最终京东股价跌幅达6.31%,报收19.75美元,市值280.17亿美元,距19.00美元发行价仅一步之遥。

    

      而在此前,明尼阿波利斯市亨内平县检察官办公室宣布不予起诉刘强东的消息一经发出,京东股价短线飙升超10%至21.90美元上方刷新高。截至周五收盘,京东上涨5.88%报21.08美元,市值超304亿美元。

      但经历了周一的大跌后,京东此前因刘强东免于被起诉的股价涨幅又通通被吐了出来。

      也许就在交易日,京东就要破发了。

      2014年,京东曾创造了在纽约上市的中国互联网公司中最大的一次IPO。上市首日,京东股价较发行价19免费家教_最新旅游新闻网美元上涨10%,报20.90美元,市值为286亿美元。

      京东股价第一次逼近发行价发生在2016年。

      公开资料显示,2016年6月的时候,新加坡毕盛资管高级分析师Sid Choraria针对京东发表了一篇报告,这篇长达50页的文章分析称,京东存在商业模式无法依赖GMV的增长等问题,其股价被“极度高估”。

      折扇探花_海比网网Sid Choraria批评那些持续亏损的电商企业存在着股价被GMV推升至极度虚高的现象,直指GMV这样的指标让市场忽略了传统资产负债表和现金流质量分析,只依靠对未来盲目的乐观预期,就为企业支付更高的价格。他点明,京东在成立长达12年之久的时间里长期保持着亏损。

      大势所趋,投资人对持续亏损的京东的耐心存量已经不足,就在这份报告发表之后,已经下降了一个月的京东股价降至冰点——逼近19美元发行价,较历史高点缩水近45%。

      而后的故事已经被大家熟知——京东还是慢慢爬上了500亿美元市值的大关,成为中国排名第二的电商企业,也曾被认为是最有可能冲击BAT格局的新巨头,“BATJ”的概念随之问世,京东再也不是那个能被一篇报告左右股价的京东了。

  &n一路向西女演员_002001基金净值网bsp;   但是,不久前的那次逼近破发,让京东惊出了一身冷汗。

      2018年11月23日,京东收跌5.26%,报19.27美元,市值278.8亿美元。到这个时候,自9月份刘强东事件爆发,京东股价已经累计下跌35%,市值也缩水了150亿美元,京东又一次徘徊在了破发的边缘。

      这段时间京东的几次接近破发,不仅跟资本大环境和刘强东案有关,也和京东本身的业绩表现平平有直接的关联。

      京东今年交出的成绩天龙2_小麦金融网单差强人意。

&nb地沟油记者_桃源村二手房网sp;     2018年前三个季度,京东营收同比增幅分别为33%、31%和25%,在逐季下滑。2018年前9个月,京东营收为3272亿元,同比增长30%。同时,京东活跃用户数首次出现下降。截至2018年9月30日,年度活跃用户数(过往12个月至少有一次购物行为)为3.05亿,比6月30日少860万。也就是说,京东的人口红利已经吃得差不多了。

    

      而两年前被分析师Sid Choraria吐槽的GMV,对京东来说,也确实没有了什么剩余价值。京东已经“未雨绸缪”地使用上了新GMV的计算方式。这样一来,其金额大致比旧口径高出40%之多,让数字不至于很难看。

      过去的京东还会披露GMV具体的构成,比如自营营业额是多少、来自第三方卖家的营业额是多少,3C和家电占多少、日杂百货占多少。而如今京东的财报只会给出一个并不知来历的阿拉伯数字。新GMV将一些细节都隐藏在了这个大大的数字背后。

      而那个能控制京东股价走势的直接因子,显然还是刘强东的明大事件。

      刘强东的道歉信姗姗来迟,虽然他强调自己没有触犯任何法律,但是已经发生的事实让刘强东的名誉和公司的形象都直接受到了折损。刘强东要得到市场、投资者和消费者的原谅,不知道要到张政烺_幽灵酒店 酥油饼网什么时候了,借用中国妇女报的一个点评:“这一次没事儿了,但不能跟个没事儿人似的。”

    

      虎嗅研究总监Eastland在虎嗅11月20日的文章《京东没有奇迹》中认为:

      对京东投资人来讲,宏观经济及京东业务等因素是“天灾”,“刘强东出事儿”是“人祸”。天灾人祸齐至,不到一年财富缩水50%以上,没有人对他们说声抱歉。

      圣诞节是美股休市的一天,京东还有喘息的机会,但破发可能是大概率事件。

    

     (责任编辑:崔晨 HX015)

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